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                                                  MG娱乐大厅

                                                  房地产未来发展四大新格局:走向地产金融时代

                                                  发布日期:2018-09-04 浏览次数:265

                                                  首先aaaaa,商业模式改变:

                                                  从传统的“开发和销售”模式

                                                  逐步切换到“资产管理”模式

                                                  过去aaaa,房地产的商业模式简而言之就是高营业额aaaa,高毛利和高杠杆率的增长aaaaa。在土地红利和房价上涨的大趋势下aaaaa,开发商通过“利润差异”获得aaaaa。基于融资的“积极杠杆”获得了巨额利润aaaa,成为社会资源的主要配置者和受益者aaaa。

                                                  但是aaaaa,传统的开发和销售模式现在面临着越来越多的挑战aaa。这主要体现在三个方面:一是房地产销售“六极限”严重制约了高流动性aaaaa,特别是发展自我维持要求aaaa,存入大量资金aaaa,严重拉动资金aaa。效率的后腿aaaaa,第二aaaa,土地成本上升aaaa,再加上价格控制带来双重杀害高毛利aaa,以及政策的去杠杆化要求aaaa,特别是2018年融资形势的收紧aaa,使得杠杆率高模式脱颖而出aaaa。

                                                  在这种情况下aaa,开发人员在哪里aaa?怎么做aaaaa?最后aaa,政策在哪里推动房地产aaaaa?笔者认为aaa,在19届全国代表大会期间发布的新公寓REITs和Poly Apartments REITs具有风向标的含义aaa。

                                                  从政策解释的角度来看aaa,政府希望房地产从原来的“交易流”模式转变为“持有 - 运营”模式aaaaa,从依赖利差到盈利运营aaaaa,租金有利可图aaa,并通过房地产投资信托基金aaaa,解决在租赁模式下存在营运资金瓶颈的问题aaaa,也使具有运营能力的轻资产管理公司脱颖而出aaaa,用社会资本扩大管理规模aaaaa,实现更高的回报aaaaa。

                                                  因此aaa,政策驱动的资产证券化加速了言论aaa,而资产证券化将重塑房地产业务模式aaaaa,资产管理的春天即将到来aaa。

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                                                  第二aaaaa,业务重点:

                                                  从“增量发展”到“放养和振兴”

                                                  在过去aaaaa,开发商的业务重点是建造房屋并覆盖各种不同的房屋aaa,以满足不同家庭和不同阶层的需求aaaaa。笔者一直认为aaaaa,未来5 - 10年的增量发展仍处于黄金发展期aaaaa,但行业的淘汰将变得越来越激烈aaaa,两三年不到1000亿aaa,接下来是 - 向上发展将非常被动aaaa。

                                                  在增加市场激励的同时aaaa,我们也要看到行业的巨大变化aaaa,主要体现在三个方面:

                                                  首先aaa,城市更新已成为一个新的战场aaa,特别是在一线城市aaaa。特别是在一线城市aaa,新的土地供应有限aaa,大部分新推出的土地都是纯租赁土地aaaaa。作为面包师aaaaa,开发商没有面粉aaa,如何制作面包aaa?原料来了哪里aaaa?毫无疑问aaaa,城市更新是新的主战场aaaa,需要开发商提前减少aaa,但城市更新业务是一个需要时间和耐心的长期aaa,缓慢行动的业务aaaa。如果开发人员提前进入aaaa,则会有一个优势aaaa。例如aaa,与深圳一样aaaa,嘉兆集团十多年前已经进入城市更新业务aaa,并对企业aaaaa,村民和政府的三赢股票发展模式进行了深入而有效的探索aaaaa。成就非凡aaaa,无疑何时股市的市场将来临aaaaa。带头并主动带头aaa。

                                                  其次aaaa,当房子不是主要矛盾时aaa,内容不足以成为一个突出的问题aaaa。在光大副总裁兼明星杂志空间负责人白玉的经典短语中aaaaa,“房屋太多aaaaa,内容不够”aaaa。所以我们看到了业内一些优秀的运营商aaaaa,比如前面提到的新运营商aaaaa?为什么他可以享受低投入但享受与铁狮门(Tishman Speyer)和凯德(Capita)相同的收益率(管理费+超额佣金)aaaaa?这不是凭空捏造的aaa。举一个简单的例子aaaaa,下图显示了新的北京CBD公寓aaaaa。我们通常使用的公寓是混凝土和白色墙壁aaaaa,但新款式具有将塑料跑道放在楼梯上的所有独创性aaaaa。白墙邀请学院的学生花费各种运动模式aaaa,成本不高aaaa,但突然使公寓具有很高的价值aaaa,同时aaaa,除了传统空间的美丽aaaa,新的公寓给予了建筑同样的精神内涵:这不仅是为租户提供生活空间aaa,而且还是一个信仰的地方——aaaa,这是促进体育精神aaa,提供健康和积极的生活方式aaaaa。

                                                  第三aaaaa,除了空间aaaaa,一些公司已经在探索基于空间的新商业模式aaaaa。正如毛大庆所说aaa,目前的空间收入并非基于传统的租金差异模式aaaa。未来是租0aaa,但通过引入多个IP产生大的空间流量和流量aaa,最后得到流量进入这种模式aaa。租客无需支付任何费用aaaaa。对于运营商而言aaa,流量分为远高于租金aaa。有价值的是租户和运营商的租金aaaa。相反的是空间与共生之间的关系aaaa。有必要共同建造空间aaa,以便双方能够更好地生存aaaa。

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                                                  三aaa,市场机构:

                                                  从开发商到资产经理过去aaaa,中国开发商是房地产和资源集成商的中流砥柱aaaa。但在未来aaaa,这种情况肯定会改变aaaa。从美国市场参与者的角度来看aaaa,我们发现了一个惊人的数据aaaaa。开发商的市值仅为520亿美元aaa。其中大部分转化为房地产基金或房地产投资信托基金aaaa,并增加了房地产基金和房地产投资信托基金的市场价值aaa。它已达到近1.8万亿aaaaa,是开发商市值的30多倍aaaa。这对中国意味着多少商业空间和机会aaa?

                                                  但与此同时aaaa,我也相信具有房地产增值和内容授权的合格资产经理需要增长aaaaa。对于资产经理aaa,我认为核心需要有两个功能:

                                                  第一个是硬性能力aaaa,通过对原始房产的翻新和功能补给aaaaa,能够提高建筑空间的价值aaaaa。

                                                  第二是能够软化aaa,通过精细操作aaa,通过植入空间内容aaaaa,提高空间的有效性aaaaa,不仅可以成为一名优秀的外科医生aaaaa,而且还是一名优秀的医师aaaa,并通过两种软硬手段实现资产退出和通过资产证券化实现经营能力的能力aaaaa。

                                                  资产证券化将提升合格资产管理公司的成熟度aaaaa。在过去aaa,动物行业需要大量的自有资金和贷款aaaa,这是由财务杠杆驱动的aaaaa,现在越来越多地面临瓶颈和风险aaaa。通过资产证券化aaaaa,资产运营商可以专注于发挥优秀资产管理公司的作用aaaaa。持股可以通过并购资金aaaaa,融资工具最终可以通过招商银行通过招商银行退出aaaaa,实现社会资本持有aaaa。煽动大量社会资本aaa,不断提高资产管理规模aaaa。作为轻资产管理公司本身aaaaa,它可以通过资产管理和经营业绩的规模获得管理费和超额利润份额aaa。扩大是企业的经营杠杆aaa。所谓的经营杠杆实际上是一种杠杆aaa。你使用的越多越好aaaaa。障碍越高aaaaa,估值越高aaaa,轻资产公司本身的价值是海外市场资产公司的两倍多aaaa。

                                                  过去不愿意做的经营者将来可能成为香农aaaaa。

                                                  四aaa,金融工具:

                                                  从银行贷款到“REITs/CMBS”

                                                  过去aaaa,主要的融资工具是银行贷款aaa,公司债券和其他融资方式aaa。核心依赖资产抵押和主要信贷aaaa。在当前经济去杠杆化的背景下aaa,开发商遭遇了严峻的财务挑战aaa,如何重塑新的aaaaa?

                                                  未来aaaa,这种基于银行贷款的间接融资模式必将转变为直接融资工具aaaa,如“REITs/CMBS”aaaa。换句话说aaa,在过去aaaaa,贷款有利于主观信贷aaaa,而在未来aaa,更多的重点放在资产本身的质量和资产的信贷上aaa。资产的现金流量能力aaaa,如果建立资产信贷的新价值aaa,将给房地产中的大多数中小开发商带来好消息aaa,因为他们都是银行贷款aaa,以检查资产信贷下的弱势群体aaaaa。主题信用aaa,小个人也可以获得高评级——如果资产质量很好aaaaa。

                                                  因此aaa,未来房地产股票的主要工具将是三个:第一个是基于债权的CMBSaaaaa,第二个是基于股权的房地产投资信托基金aaaaa,第三个是中型房地产投资信托基金aaa。这三个工具的开发也将推动开发人员进行深刻的转变aaaa。

                                                  目前aaaaa,制约REIT发展的核心瓶颈主要有两个:

                                                  第一个缺乏良好的基础资产aaaa。如何定义“良好的基础资产”aaaaa?关键是租金回报率aaaa。目前aaa,我们正在谈论基本资产aaaaa,为什么难以获得房地产投资信托基金aaaaa?当然aaa,有各种原因aaa,如税收和其他原因aaaa。事实上aaaaa,我认为关键是我们目前的标的资产收入太低了aaa。例如aaa,住宅aaa,现在在一线城市aaaa,其租金收入很低aaaaa,你如何做房地产投资信托基金aaa?当然aaaa,商业物业相对较高且相对较好aaa,但这只是一个方面aaaa,而相关的资产回报率太低aaaaa。

                                                  其次aaaaa,目前缺乏低成本融资工具使得经营财产的杠杆成为负面杠杆aaa。美国房地产投资信托基金实际上并不是如此高收益aaaa,但美国房地产投资信托基金的状况特别好aaaa。它有一个低成本的融资工具CMBSaaaa,利率较低aaa。这时aaa,你借钱aaa。我可以借更多的钱aaaa。我不能使用杠杆aaaaa。但这在我们国家是不可行的aaaa。我们现在利率上下颠倒了aaaa。住房收益率远低于融资利率aaa。商业地产有点好aaaa,其租金收入略高于利息aaaaa。在美国aaaa,我们会发现aaa,除商业贷款外aaaa,主流融资工具依赖于CMBS作为低成本融资工具aaa。

                                                  当然aaaa,在中国aaa,CMBS拥有巨大的空间aaa。中国拥有价值60万亿的商业地产aaa。美国的渗透率很高aaaaa。中国的未来市场也应该是一个10万亿的市场aaa。这是一个特别大规模的市场aaaa。因此aaa,CMBS作为房地产投资信托基金的融资工具必定是未来的发展方向aaaa。

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